Stanje na stanovanjskem trgu je katastrofalno, vse več ljudi vse težje rešuje stanovanjski problem, opozarja Maša Hawlina, sociologinja z nevladnega Inštituta za študije stanovanj in prostora. Kako je mogoče, da je v nekaterih najemnih stanovanjih plesen tako velik problem, da se razširi na pohištvo in na obleke, lastniki pa kljub prošnjam ne ukrepajo? Zakaj bi obdavčila vsako drugo in naslednje stanovanje, ki se ne uporablja kot dom? Ali bi slovenski stanovanjski problem lahko reševale zadruge?
Pred dnevi je odmevala zgodba mladega para, ki mu je uspelo z relativno povprečnimi prihodki privarčevati 180.000 evrov in si brez kredita zgraditi hišo ter tako rešiti stanovanjski problem. Kako ste vi doživeli to zgodbo? Kaj je kontekst, ki tukaj manjka?
Prvo, kar moramo vedeti, je, da moraš, če želiš privarčevati, imeti za to določene pogoje, vsekakor pa tega ne moreš narediti, če si najemnik na trgu. Tržna najemnina “požre” velik del prihodkov, po moji oceni v povprečju polovico, pogosto pa tudi več. Čudež je, če ob tem lahko karkoli prihraniš.
Poleg tega je par zemljišče za gradnjo dobil v dar. Čeprav se zdi, da sta sama privarčevala za to hišo, je v resnici v ozadju zelo velika pomoč družine. Če ne bi imela možnosti varčevati namesto plačevati visokih najemnin, če ne bi dela gradbeno-obrtnih del opravila sama in če ne bi dobila zemljišča, bi si veliko težje rešila stanovanjski problem.
Ne moremo pričakovati, da imajo vsi tako dobre odnose s starši in da vsi živijo v paru, kjer oba relativno dobro zaslužita – ne pozabimo, da več kot 60 odstotkv ljudi prejema plačo, ki je nižja od povprečne. Vse več je enočlanskih gospodinjstev, ki so na stanovanjskem trgu najbolj ogrožena.
Morda je pri vsem še najbolj povedno to, kako velika novica je postalo to, da je mlad par prišel do hiše – kot da bi zmagala na loteriji.
Progresivno obdavčiti drugo stanovanje in vsa nadaljnja, ki se ne uporabljajo kot dom
Pomanjkanje stanovanjske politike je problem vse države, razmere pa so najbolj zaostrene v Ljubljani, na Obali in na Gorenjskem, kjer gredo cene nepremičnin v nebo. Raziskava medija Oštro je pokazala, da je na teh območjih petina stanovanj v novogradnjah naložbena. Finance pa so nedavno analizirale podatke elektrodistributerjev, ki kažejo, da več kot 12.000 stanovanj v Ljubljani ne porablja elektrike, torej so očitno prazna. Na eni strani imamo torej pomanjkanje stanovanj in zelo visoke cene, na drugi pa so stanovanja prazna. Kaj bi moral biti prvi ukrep politike, da bi se stanje uredilo in bi stanovanja postala dostopnejša tistim, ki potrebujejo dom? Kje se lotiti tega problema?
Vsi se pogovarjamo o tem, da stanovanj ne bi smeli uporabljati kot špekulativno blago. Zato se kot najprimernejši ukrep zdi progresivni nepremičninski davek.
Foto: Denis Sadiković/N1
Vemo, da so stanovanja postala ena od najbolj pogostih naložb. So zelo varna naložba. Postala so torej odlična investicija, kamor se odloži denar in kjer se ta denar oplaja. Tudi če jih ne oddajamo, njihova vrednost dolgoročno raste.
Prvi ukrep je torej nepremičninski davek, ki bi progresivno obdavčil drugo in vsa nadaljnja stanovanja, ki se ne uporabljajo kot dom.
Eden od smiselnih ukrepov, ki jih napoveduje tudi ministrstvo, je omejitev kratkoročnega oddajanja v turistične namene. Takšno oddajanje po eni strani omeji ponudbo na trgu, po drugi strani pa zaradi same primerjave, za koliko bi stanovanje lahko oddali prek Airbnb, dodatno vpliva na rast najemnin. Če bi se vsa stanovanja, ki se zdaj oddajajo turistom, namenila dolgoročnemu najemu, bi to zagotovo imelo nekaj vpliva na tržne najemnine.
Tretja stvar je učinkovita regulacija najemnega trga. Razmisliti bi bilo treba o možnosti omejevanja rasti najemnin, ki se zdaj pogosto dvigujejo brez pravega razloga. Pogosto od najemodajalcev slišimo: moramo dvigniti najemnino, ker so šle cene na trgu gor. Najemnik ima tukaj zelo malo moči. Vemo pa, da je zelo težko najti stanovanje, zato je marsikdo pripravljen sprejeti vedno nove zahteve najemodajalcev. Učinkovitih vzvodov, kako bi se tega ubranili, ni.
“Kazni za najemodajalce ni”
Omenili ste nepremičninski davek. Vendar ali se ne bi ob tako nereguliranem in nenadzorovanem najemniškem trgu, kakršnega imamo trenutno, tudi nepremičninski davek na koncu prenesel na najemnika?
Približek nepremičninskega davka je nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, tega pa v praksi pogosto plačujejo najemniki. Kar je paradoksalno, glede na to, da gre za edino obdavčitev nepremičnin, ki jo trenutno imamo. Vsekakor pa je tudi neupravičeno prenašanje stroškov lastnika na najemnike izredno pogosta težava na najemnem trgu.
Problematika najemniškega trga je zelo kompleksna. V prvem koraku bi morali dobiti pregled, kaj sploh je na najemnem trgu. Trenutno ne vemo niti tega.
Nato bi se morale vzpostaviti neke institucije, na katere bi se lahko ob kršitvah zakonodaje s strani najemodajalcev najemniki obrnili, ne da bi tvegali, da bodo ostali brez stanovanja. Bistveno bi se morala okrepiti tudi stanovanjska inšpekcija, ki bi morala delovati bolj proaktivno, preglede bi bilo treba opravljati redno, ne le ob prijavljenih kršitvah. Najemodajalci bi se morali zavedati, da jih ob kršitvah zakona lahko doleti kazen. Zdaj tega praktično ni.
Zaščito najemnikov bi morali okrepiti na institucionalni ravni. Po našem mnenju bi se v to lahko vključila javna najemna služba, ki deluje pri javnem stanovanjskem skladu in je postala izjemno nefunkcionalen instrument. Prek te službe bi se lahko sklepala najemna razmerja s standardizirano pogodbo, jasnimi obveznostmi in pravicami, ob morebitnih nesoglasjih pa bi nastopala v vlogi mediatorja.
Foto: Jan Gregorc/N1
Oddajanje na črno
Veliko najemodajalcev svoja stanovanja trenutno oddaja na črno. Četudi pogodbo z najemnikom podpišejo, je najpogosteje ne prijavijo finančni upravi. Po podatkih statističnega urada je bilo leta 2021 v Sloveniji najemnih stanovanj samo 9 odstotkov, kar se zdi nenavadno majhna številka. Najemodajalce bi bilo torej treba spodbuditi, da oddajo stanovanj prijavijo in da začnejo plačevati davke.
Eden od problemov pri nas je, da kot fizična oseba plačaš veliko več davka zaradi oddaje stanovanja, kot če ga oddajaš kot pravna oseba, čeprav gre v obeh primerih za storitev oddajanja stanovanja. To je nepravično, ustvarja anomalije in vodi v to, da so za pravne osebe stanovanja še bolj privlačna investicija.
Ko se je davek pred leti znižal s 27,5 odstotka na 15 odstotkov, po naših podatkih, ki smo jih zbirali na terenu, noben najemodajalec ni znižal najemnine. Ko se je davek ponovno dvignil, čeprav na 25 in ne na 27 odstotkov, pa so vsi najemodajalci skočili v “luft”, češ morali bomo višati najemnine.
Davek je osnovni redistributivni mehanizem, ki ga imamo. Lastništvo stanovanja je postalo skorajda primarni faktor, determinanta, ki določa potek življenja posameznika. Velika razlika je, ali si rojen v Ljubljani, kjer oba tvoja starša imata ali sta imela stanovanje, ali pa če si se rodil v Lendavi, kjer lastništvo nepremičnine predstavlja povsem drugačno izhodišče. Če prideš v Ljubljano študirat, boš moral ob študiju delati, da boš lahko plačal stroške, če pa lahko živiš pri starših, teh stroškov nimaš. Zelo težko se izviješ iz tega.
Če najemniški trg ostaja takšen, kot je, to pomeni izčrpavanje ljudi na račun tega, da nekdo drug bogati.
Ideje, da je davek na oddajo stanovanja previsok in da bi ga morali nižati, da bi najemodajalci lažje izpolnili svoje pravne obveze, se mi ne zdijo ustrezne. Smiselno bi bilo določiti pravičen davčni okvir, tako da bi fizične in pravne osebe imele enake obveznosti, a ko je okvir enkrat postavljen, ga moramo uveljavljati in ga spoštovati. Če ga ne, morajo biti sankcije.
Ministrstvo zdaj govori o tem, da naj bi se vzpostavil register najemnih pogodb. A če najemodajalcev ne bomo spodbudili, da najemne pogodbe prijavljajo, nismo naredili nič.
“Če lastnik samovoljno vstopa v stanovanje, je to motenje posesti”
Zavedanja o pomenu redistribucije med lastniki nepremičnin pogosto ni, saj ne razumejo, zakaj bi del svojega dobička namenili državi oziroma širši skupnosti.
To, kar imaš, je zelo pogosto povezano s tem, v kar si bil rojen. Ne nazadnje imamo pri nas dediščino Jazbinškovega zakona, po katerem so številni po ugodnih pogojih prišli do stanovanj.
Vprašati se moramo, kakšna družba želimo biti, kakšno stopnjo enakosti želimo imeti. Kako pomembna nam je družbena pravičnost.
Stanovanjska politika je načrtno ali nenačrtno – z ignoriranjem stanja, ki se je iz leta v leto slabšalo – v zadnjih desetletjih delala v prid tistih, ki imajo več, in izčrpavala tiste, ki nimajo.
Foto: Žiga Živulović jr./BOBO
Ljudje ostajajo v neprimernih stanovanjih
Sodelujete tudi pri projektu Najemniški SOS, kjer najemnikom svetujete in pomagate. S kakšnimi težavami se najpogosteje obračajo na vas?
Ogromno ljudi nam piše zaradi slabega stanja stanovanja in neodzivnosti lastnikov glede sanacije. Predvsem v zimskih mesecih je zelo pogosta težava plesen, za katero lastniki radi prenesejo odgovornost na najemnike, v smislu, da na primer ne znajo prezračevati. A v nekaterih primerih je plesen tako velik problem, da se razširi na pohištvo, na obleke.
Zakon predvideva, da najemnik v takšnem primeru pokliče inšpekcijo, ta pa naloži lastniku sanacijo v določenem roku. Ker pa imamo za vso državo samo nekaj inšpektorjev, se zgodi, da najbrž že nisi več v tem stanovanju, ko pride tvoj primer na vrsto.
Če je stanje tako resno, da ogroža tvoje zdravje, lahko po zakonu odpoveš najemno pogodbo tudi brez odpovednega roka. A če bi se najemodajalec zaradi tega odločil za tožbo, moraš vpliv na zdravje dokazovati na sodišču. Poleg tega je na trgu težko najti drugo stanovanje. Zato ljudje pogosto ostajajo v teh neprimernih stanovanjih in poskušajo sami sanirati, kolikor lahko. Če pa želijo iti ven, pogosto ne dobijo povrnjene varščine.
Varščina je tudi sicer pogosto problem. Lastniki se najemnikom prenehajo javljati ali pa si izmislijo, da so najemniki kaj pokvarili. Najdejo razlog, da varščino zadržijo. Če se najemnik ne odloči za tožbo, drugega vzvoda, da ta sredstva dobi nazaj, praktično ni.
Pogosta težava pa je tudi vstopanje lastnikov v stanovanje najemnikov. Najemniki imajo pravico, da lastniku vstopa ne dovolijo. Ker ima najemnik posest nad stanovanjem, imajo ob nedovoljenem vstopanju lastnikov pravico poklicati tudi policijo. Po stanovanjskem zakonu mora najemnik lastniku omogočiti vstop v stanovanje dvakrat letno in v primeru izboljšav stanovanja ali nujnih popravil. Če lastniki vstopajo pogosteje in brez dovoljenja, gre za motenje posesti.
Včasih se kaj doseže tudi z grožnjo. Če lastnik, ki ne upošteva svojih zakonskih obveznosti, najemne pogodbe nima prijavljene, je lahko učinkovito tudi to, da najemnik zagrozi s prijavo finančni upravi. Finančna inšpekcija je namreč zelo učinkovita. Lastnik mora ob ugotovitvi kršitve plačati vse dajatve za čas sklenjene najemne pogodbe, tudi za nazaj, plus globo.
Narobe je, da morajo najemniki poiskati takšne prijeme, a v primerih, ko so tako nezaščiteni, jim nič drugega ne preostane. To so eni redkih vzvodov, ki jih imajo.
Foto: Jan Gregorc/N1
“Pogosto poslušamo, da so najemniki preveč zaščiteni in da jih lastniki ob neplačevanju najemnine ne morejo vreči iz stanovanja. Res je, da lahko traja kar nekaj časa, da se opravi izvršba. A vemo tudi, da lastniki lahko na primer izklopijo elektriko v stanovanju ali zamenjajo ključavnico. Če bi imeli bolje urejena razmerja in nadzor, bi bili tudi lastniki bolje zaščiteni.”
Ta vlada se je zavezala, da bo povečala fond javnih najemnih stanovanj. Do konca mandata naj bi bilo v gradnji 5.000 stanovanj, v 10 letih naj bi s sprejetjem sistemskega zakona omogočili gradnjo 20.000 stanovanj. Opozorili ste, da se bodo v sistemu, kakršnega imamo trenutno, tudi neprofitne najemnine še naprej zviševale. Kakšni sistemski ukrepi bi bili potrebni, da se rast neprofitnih najemnin zajezi?
Ko se je razprodala večina družbenega stanovanjskega fonda, se je namesto v gradnjo novih najemnih stanovanj začelo sredstva usmerjati v subvencioniranje najemnin. Gre za ukrep na strani povpraševanja. Ker ni dovolj neprofitnih najemnih stanovanj, začneš subvencionirati trg. To je smer stanovanjske politike, ki ni ustrezna in pred katero svarita tudi EU in OECD. Bolj ustrezno je vlagati v povečanje fonda dostopnih javnih stanovanj.
V nasprotnem bomo potrebovali vse več subvencij, tako za neprofitna stanovanja kot tudi za tržna. To pomeni, da z javnim denarjem subvencioniramo zasebnike. Ena od posledic pa je lahko spet višanje najemnin na trgu.
Če pogledamo subvencioniranje neprofitnih najemnin, bi bilo prav tako bolj smiselno več vlagati v samo gradnjo neprofitnih stanovanj namesto v subvencije. Stanovanjski skladi se morajo zdaj za gradnjo neprofitnih stanovanj zadolževati na trgu. V zadnjih letih so bili pogoji zadolževanja relativno dobri in skladi niso imeli večjih težav s tem. So se pa ti pogoji precej spremenili in ni jasno, kakšni bodo v prihodnje.
Če torej ne zagotovimo pretežnega dela sredstev že na začetku, to pomeni, da morajo najemniki z neprofitnimi najemninami plačevati obresti bankam. Ker si ne morejo privoščiti rastoče neprofitne najemnine, pa je potrebnih vse več proračunskih sredstev za subvencije najemnin. Na ta način se porabi veliko več denarja, kot če bi v izhodišču povečali sredstva za investicijo. Zato je pomembno, da začnemo redno vlagati v gradnjo neprofitnih stanovanj in da je sredstev za gradnjo in vzdrževanje dovolj.
Ne nazadnje gre tukaj tudi za vprašanje dostojanstva, za to, da lahko sam plačaš najemnino in da ti za to ni treba prositi za subvencije.
Minister za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti Luka Mesec je napovedal, da bo republiški stanovanjski sklad začel posojati občinskim skladom denar po subvencionirani obrestni meri.
Vprašanje je, kako ugodna bo ta obrestna mera in kakšne investicije bodo lahko zagotovili na ta način.
Upamo, da bodo večja vlaganja v gradnjo neprofitnih stanovanj, ki jih ministrstvo obljublja, vplivala tudi na drugačno določanje neprofitnih najemnin, pri čemer se bo upoštevalo predvsem to, kaj si gospodinjstvo lahko privošči, namesto da gre za logiko, da se mora skozi najemnino povrniti investicija. Če hočemo uveljavljati neki osnovni model solidarnosti, ne smemo pričakovati, da bodo tisti najbolj ranljivi vračali investicijo v neprofitno stanovanje.
Vendar pa ministrstvo zdaj napoveduje spremembo obračunavanja neprofitne najemnine, s čimer se bodo te predvidoma povišale. Razlog naj bi bile težave pri vzdrževanju stanovanj. Ni povsem jasno, kako gre to dvoje skupaj. Zdi se, da enotne politike ni in da napovedujejo ukrepe, ki še niso usklajeni med sabo.
Foto: Tina Kosec/BOBO
Zaradi pasivnosti politike ob že dve zemljišči za stanovanjsko zadrugo
Eden od načinov, kako zagotoviti bolj dostopna najemna stanovanja, so stanovanjske zadruge. V zadrugi Zadrugator, ki ste jo leta 2016 soustanovili s ciljem, da se uredi področje stanovanjskega zadružništva v Sloveniji, razvijate prvo stanovanjsko zadrugo, ki naj bi zrasla na Rakovi jelši v Ljubljani …
Ne vemo, ali bo to na Rakovi jelši. Ljubljanski stanovanjski sklad je ideji zadrug zelo naklonjen, zato je pripravljen temu nameniti zemljišče. A ker se na sistemski ravni ne zgodi premik, ki je nujno potreben, se je že dvakrat zgodilo, da je zemljišče namenil drugemu projektu.
Kje je težava?
Naš cilj je, da v okviru stanovanjske zadruge zagotovimo dostopno najemno stanovanje. To bi naredili v sodelovanju z javnimi akterji. Ideja je, da zemljišče ostane v javni lasti, zadruga pa dobi stavbno pravico in na zemljišču zgradi ali obnovi hišo. Ta je nato v njeni lasti. Stanovalci so solastniki stanovanjske zadruge in imajo pravico za nedoločen čas najemati zadružno stanovanje. Skozi najemnino plačujejo investicijo, ki je bila potrebna za gradnjo ali prenovo.
Prednost je v tem, da so stroški gradnje nižji, saj zadruga v nasprotju z investitorjem na trgu ne pričakuje profita. Poleg tega so zadruge običajno deležne določenih ugodnosti. Posameznim članom se ni treba zadolžiti, da bi si rešili stanovanjsko vprašanje. Vemo, da je zadolževanje za vse več mladih in tudi starejših velik problem.
Najemnine za zadružna stanovanja so v začetku sicer višje kot neprofitne najemnine, so pa med 30 in 50 odstotki nižje kot tržne. Ta razlika se z leti običajno povečuje, saj se tržne najemnine praviloma iz leta v leto višajo. V zadrugi se lahko po plačilu kredita člani odločijo, ali bodo ohranili višino najemnin, zato da varčujejo za bodoče investicije, ali pa jih bodo znižali.
Ideja je torej, da zadruga za simbolično ceno ali celo neodplačno dobi stavbno pravico na zemljišču, ki ostane v javni lasti, vendar pa po zakonu o stvarnem premoženju države to trenutno ni mogoče. Zakon bi bilo torej treba spremeniti.
Fotografija je simbolična. (Foto: PROFIMEDIA)
Stanovanjske zadruge so zdaj v že tretji koalicijski pogodbi. V času vlade Marjana Šarca so bile že vključene v novelo stanovanjskega zakona, a je Šarec nato odstopil in ta zakon je ostal v predalu. V noveli zakona, ki je bila sprejeta v času vlade Janeza Janše, zadrug ni bilo.
V Zadrugatorju smo pripravili predlog zakonodajne rešitve, ki bi bila lahko del stanovanjskega zakona ali samostojni zakon. Rešitev smo usklajevali tako s stanovanjskimi skladi kot z občinami in potencialnimi stanovalci.
Brez takšne spremembe zadruga ne bi bila vzdržna. Če bi morali plačati tržno ceno zemljišča oziroma stavbno pravico, ne bi mogli zagotoviti dostopnih najemnin.
A kljub temu da smo mi že pripravili predlog zakonodaje, na ministrstvu za solidarno prihodnost še niso našli prave volje, da bi predlog resno pregledali, ga primerno medresorsko uskladili in sprejeli ter tako omogočili razvoj stanovanjskega zadružništva v Sloveniji.
Koncept zadruge je v nasprotju s tem, kar nas zadnjih trideset let učijo: da je vsak sam za vse, tudi pri stanovanjskem vprašanju. Tukaj lahko ljudje prav s pomočjo povezovanja in združevanja lažje in bolje rešijo svoj stanovanjski problem.
Bistvena prednost stanovanjskih zadrug je tudi ta, da si kot član že od samega začetka vključen v načrtovanje. Stavbo se torej da zasnovati bistveno bolj glede na potrebe bodočih stanovalcev. Ker je vsaka zadruga demokratično organizirana in deluje po načelu en član, en glas, imaš kot član besedo pri tem, kako se upravlja, in nobene velike odločitve ne morejo biti samovoljno sprejete. Pomemben vidik je tudi varnost najema, saj so člani tako rekoč najemniki in najemodajalci.
Vsakič znova moram poudariti, da ima v stanovanjski zadrugi vsak svoje stanovanje, razen če se odloči drugače (smeh).
Zadruge po svetu
Verjetno je zaradi besede zadruga, ki spominja na neki drugi čas, veliko zgrešenih predstav okrog tega. Vendar pa so stanovanjske zadruge prisotne v številnih zahodnoevropskih državah.
Zelo razširjene so v Švici. V Zürichu je kar petina najemnega fonda zadružnega. Prisotne so v Avstriji, Nemčiji in skandinavskih državah. Zelo razširjene so recimo tudi v Urugvaju.
V zadnjih letih je tudi v Španiji zraslo ogromno novih stanovanjskih zadrug. Mestne oblasti v Barceloni namenjajo veliko zemljišč zadrugam, saj so spoznale, da lahko z majhnim vložkom mesta prebivalcem omogočajo dostopna in kakovostna stanovanja. Leta 2019 je tam nastala prva stanovanjska zadruga, zdaj jih je že približno 20.
Tudi pri nas je že več občin izkazalo interes.
V Sloveniji pogosto poslušamo, da želimo biti vsi lastniki in da zadruge za nas niso zanimive. Predlani smo naročili reprezentativno anketo, s katero smo preverjali, koliko ljudi bi stanovanjsko vprašanje reševalo z najemom, če bi imeli stabilne pogoje in če najemnina ne bi znašala več kot tretjino njihovih prihodkov. Izkazalo se je, da bi bila za približno 26 odstotkov Ljubljančanov to dobra rešitev. To so ljudje, ki imajo stanovanjski problem, ki bi bili pripravljeni najemati stanovanje in ki imajo dovolj velike prihodke, da bi si to lahko privoščili, da torej zmorejo plačevati več kot le neprofitno najemnino.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje