Hrvaški turizem cveti, lastniki pa prodajajo na desetine malih hotelov
Pregled prodaje nepremičnin na hrvaški obali kaže, da se v času, ko hrvaški turizem podira rekorde, prodaja na desetine manjših hotelov po cenah od tri do osem milijonov evrov.
“Prav na obali čudovitega otoka Brač, v mestu Bol, sto metrov od morja in tik ob središču mesta je naprodaj atraktiven in dobro uveljavljen hotel, zgrajen iz znanega braškega kamna in s sodobnimi elementi, ki ponujajo izjemno udobje. Razprostira se na pet tisoč kvadratnih metrih in v dveh nadstropjih. Obdan je z bogatim sredozemskim rastlinjem, smokvami, pomarančami, limonami in vinsko trto. Zasnovan je tako, da nudi zadovoljstvo in oddaja sproščeno ozračje. Zaradi lokacije prihodnjim lastnikom pa tudi uporabnikom ponuja vrsto prednosti in ugodnosti.”
Tako zveni eden od več deset oglasov, v katerih prodajajo male družinske ali butične hotele. Gre za hotele z 10 ali 20 namestitvenimi enotami, njihove cene pa se večinoma gibljejo od treh do osem milijonov evrov.
Nekateri med njimi delujejo že 20 let, nekatere pa so odprli pred letom ali dvema. A so lastniki očitno sklenili izstopiti iz tega posla, kar je na prvi pogled nekoliko nenavadno, glede na to, da je Hrvaška v zadnjih letih dejansko postala priljubljena globalna turistična destinacija.
Pomemben del turistične ponudbe
Zakaj lastniki v času turističnega vzpona zapuščajo ta posel, smo vprašali Emanuela Tuteka, partnerja v družbi BlueRock Consulting, ki se ukvarja s svetovanjem, predvsem v turizmu.
Tutek meni, da bi morali biti mali družinski hoteli in butični hoteli na splošno pomemben segment celotne namestitvene strukture in pravzaprav tisti del, ki se imenuje “namestitev z višjo ali visoko dodano vrednostjo”.
Pravi, da je na trgu trenutno mogoče opaziti nekaj trendov, ki so posledica krize po epidemiji covida, velike rasti stroškov in pomanjkanja delovne sile. Poleg tega, kot pravi, obstajajo še stari in dobro znani problemi pri razvoju tovrstnih hotelov.
Višji prihodek na sobo
Prvi trend, ki je pozitiven, pravi Tutek, je razvoj visokokakovostnih butičnih hotelov, kot so Isolano Autograph Collection na Cresu, Curio Collection by Hilton v Opatiji, San Canziana u Istri ali Ville Dubrovnik.
“Imamo več projektov razvoja vrhunskih butičnih hotelov kot kadarkoli. To pa zato, ker je postalo jasno, da so prav to hoteli z najvišjim prihodkom na sobo na Hrvaškem. Gre za trikrat do štirikrat višji prihodek od povprečnega prihodka na sobo v hrvaškem hotelirstvu,” pove sogovornik.
“Takšna visoka raven prihodka omogoča dobre plače za visokokvalificirane zaposlene, celoletni model poslovanja in pridobitev profesionalnega menedžmenta. Visok prihodek je posledica specifičnosti oziroma diferenciacije koncepta hotela – od njegove arhitekture, dizajna do ponudbe vsebin in najpomembnejšega, zagotovitve vrhunskih storitev za goste.”
Govorimo torej o izjemno pozitivnem trendu, pravi Tutek. “Vsem tem projektom je skupno, da terjajo za velika vlaganja v razvoj in snovanje proizvodov, pa tudi za profesionalne blagovne znamke in hotelske družbe, ki lahko takšne proizvode tudi ponudijo.”
Mnogi so se v ta posel ‘zaleteli’
Trend naraščajoče prodaje malih hotelov pa je po besedah Tuteka posledica različnih dejavnikov.
“Klasičen scenarij je, da se je investitor ‘zaletel’, končni proizvod in storitev pa ne ustvarjata donosa, ki bi omogočil vračilo naložbe ali pa odplačevanje dolga. Razloge za to je mogoče iskati v podcenjevanju resnega posla hotelirstva ali pa enačenju hotela s 15 sobami z oddajanjem apartmajev,” pojasnjuje.
Gre za to, da investitorji pogosto veliko vložijo v gradnjo in opremljanje hotela, temu pa ne sledita dovolj visoka raven storitve in vsebin, ki jih je mogoče zaračunati. Zato hotel ni dobičkonosen.
Drugi možni dejavnik pa so že omenjene zahtevne razmere na trgu, pove sogovornik. “Hotele, ki so jih bolj ali manj profesionalno hoteli voditi lastniki, družine, po eni strani stiskajo stroški, imajo operativne težave, ker ne morejo najti delavcev, po drugi strani pa nimajo znanja na ravni profesionalnih blagovnih znamk in upravljavcev, ki vodijo uspešne butične hotele. Torej nimajo konkurenčnega proizvoda niti ključnih dejavnikov uspeha, ki jih imajo prej navedeni uspešni primeri. Če nimajo rešitve za izboljšanje proizvoda in prepustitev vodenja profesionalnemu menedžmentu, potem ta scenarij pripelje do prodaje pod ceno,” pravi Tutek.
Nekonkurenčni davčno ugodnim apartmajem
Poudarja tudi, da je treba spodbujati razvoj malih butičnih hotelov, še posebej v kategoriji štirih in petih zvezdic, pa tudi družinskih hotelov, da bi se takšne naložbe izplačale.
“Na žalost takšne spodbude ni, primanjkuje tudi znanja in izobraževanja, najpomembnejše dejstvo pa je, da obstaja veliko bolj zanimiva podjetniška alternativa – apartmaji kot davčna oaza. Mali butični hotel zaradi manj sob oziroma ekonomije obsega ne more konkurirati hotelom s 150 ali več sobami, prav tako tudi ne apartmajem,” meni sogovornik.
“Zaradi tega ne moremo pričakovati velikega povečanja tega segmenta hotelov, kakor tudi ne velikega števila tistih, ki zagotavljajo vrhunsko ponudbo. Lahko pa pričakujemo nadaljevanje cikla prodaje hotelov,” zaključuje.
Avtor članka je Marko Repecki, Forbes Hrvaška.
