Kako je ljubljanska občina prišla do stanovanj po 2.000 evrov na kvadratni meter

featured image

Ljubljanski stanovanjski sklad je za 88 novih stanovanj v Zeleni jami, ki bodo namenjena neprofitnemu najemu, namenil 10,7 milijona evrov oziroma 134.000 evrov za stanovanje. Kako jim je uspel takšen posel?

4. maja, 2024 05.32

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS Mol) je pred 14 dnevi prevzel 88 neprofitnih stanovanj v Zeleni jami ob Šmartinski cesti.

Stanovanj sklad ni gradil sam, ampak jih je odkupil od krškega gradbenega podjetja Kostak. Za 80 stanovanj in 73 parkirnih mest je plačal 10,7 milijona evrov brez DDV (oziroma 11,7 milijona evrov z 9,5-odstotnim davkom).

Prodajna cena kvadratnega metra stanovanja je tako znašala 2.150 evrov brez DDV, cena parkirnega prostora pa je bila 8.500 evrov brez DDV.

Ljubljanski občinski sklad je, kot je na odprtju nove soseske dejal državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost Klemen Ploštajner, nakup financiral s pomočjo 4,9 milijona evrov nepovratnih sredstev iz načrta za okrevanje in odpornost ter ugodnega posojila republiškega stanovanjskega sklada.

Nizka cena

Dogovorjena cena za kvadratni meter, ki jo je občinski sklad plačal Kostaku, je zelo ugodna in veliko nižja od trenutnih povprečnih cen nepremičnin v prestolnici. Srednja cena kvadratnega metra prodanih stanovanj je namreč v lanskem letu po podatkih geodetske uprave (Gurs) dosegla 4.000 evrov, kar pomeni, da je bil posel med ljubljanskim stanovanjskim skladom in Kostakom za skoraj polovico cenejši.

Cena je bila precej pod tržno že leta 2020, ko sta občinski sklad in gradbinec sklepala pogodbo za 88 stanovanj. Razlog, da je bil za Kostak posel vseeno zanimiv, pa v tem, da je gradbinec za projekt potreboval skladovo zemljišče, je takrat poročal Dnevnik. Predmet menjalne pogodbe sta bili zemljišči, ki sta bili last ljubljanskega stanovanjskega sklada in ki jih je Kostak potreboval za gradnjo soseske, sklad pa je v zameno dobil dodatnih osem stanovanj in pet parkirnih mest.

Cena na stanovanje, ki je znašala okoli 134 tisoč evrov, je tudi nižja od cen pri nekaterih drugih javnih stanovanjskih projektih. Naselje Rakova Jelša II, kjer je ljubljanski stanovanjski sklad zgradil 156 stanovanj, je bilo ocenjeno na 22,5 milijona evrov oziroma 144.000 evrov za stanovanje. Za gradnjo soseske Novo Brdo pa je republiški stanovanjski sklad odštel 78,67 milijona evrov brez DDV oziroma 158.000 evrov za stanovanje, je poročal Dnevnik.

Za stanovanje povprečno 134.000 evrov

Med nepremičninskimi spletnimi oglasi lahko vidimo, koliko bi sicer lahko Kostak iztržil za stanovanja – eno od stanovanj v novi soseski prodajajo za 419.000 evrov. Stanovanje je veliko 72,7 kvadratnega metra, kar pomeni, da je cena kvadratnega metra 5.763 evrov.

Med oglasi je tudi ponudba za oddajo 44 kvadratnih metrov velikega stanovanja v soseski Šmartinska ploščad za 750 evrov mesečno, v ceno pa niso vključeni stroški.

Koliko bo znašala neprofitna najemnina v novem naselju nasproti Žal, sicer še ni znano. Za primerjavo, v naselju Novo Brdo, kamor so se stanovalci vselili leta 2021, se neprofitne najemnine začnejo pri 290 evrov.

Uspešnih le deset odstotkov vlog

Ljubljanski občinski sklad ima zdaj v upravljanju 4.666 stanovanj. Povpraševanja je precej več, saj je na razpisih uspešnih le okoli desetina prijavljenih. V zadnjem razpisu je sklad iskal najemnika za 200 stanovanj, prejel pa kar 3.585 vlog oziroma v povprečju 18 vlog na stanovanje.

Direktor sklada Rink ocenjuje, da bi potrebovali še vsaj 4.000 enot. “Glede na dejstvo, da določeno število oseb zaradi majhne možnosti uspeha niti ne kandidira na vsakem javnem razpisu, so ocene o primanjkljaju konservativne,” dodaja.

Projekti, ki jih ima ljubljanski sklad še v razvoju in imajo postavljen okvirni terminski načrt, naj bi prinesli 718 stanovanj do leta 2027.

Najbližje naj bi bil začetek gradnje Rakove jelše I, kjer je predvidenih 99 stanovanj in pa Zvezne ulice, nedaleč od zgoraj omenjenega projekta Šmartinska ploščad, kjer bo 87 stanovanj. Pravnomočno gradbeno dovoljene so dobili septembra 2022, projekt pa je trenutno v fazi izdelave PZI dokumentacije.

Sašo Rink
Direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana Sašo Rink ocenjuje, da v prestolnici primanjkuje vsaj 4.000 javnih oziroma neprofitnih stanovanj (Foto: BOBO)

Ideje vlade: bodo morala prispevati tudi podjetja?

Hitrejšo in predvsem številnejšo gradnjo javnih najemnih stanovanj si je med prednostne naloge zadala tudi aktualna vlada in v koalicijsko pogodbo zapisala, da bodo do leta 2030 zgradili 20.000 najemnih stanovanj.

Kasneje je minister za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti Luka Mesec navedel številko 2.000 novih najemnih stanovanj letno, premier Robert Golob pa je njegovo izjavo popravil in jo zvišal v 3.000 stanovanj letno. Vlada si je zadala, da do konca mandata zažene gradnjo 5.000 javnih najemnih stanovanj in da vzpostavi sistem, kako bo po letu 2026 financirala gradnjo vsaj 2.000 stanovanj letno.

Javni stanovanjski skladi in občine so sicer v zadnjih 10 letih zagotovili po okoli 300 stanovanj letno; konec leta 2021 so razpolagali z okoli 33 tisoč dostopnih najemnih stanovanj.

Za zdaj je do konca mandata te vlade na voljo 135 milijonov – 25,5 milijona iz proračuna v letih od 2023 do 2025, še skupno 60 milijonov evrov pa iz sredstev načrta za okrevanje in odpornost.

Kaj pa za naprej? Če si izposodimo številke iz pogodbe med ljubljanskim stanovanjskim skladom in Kostakom, bi za 2.000 stanovanj po letu 2026 potrebovali 268 milijonov evrov letno.

Pred dnevi smo pisali, da se po vladnih hodnikih širijo različne ideje, kako bi država financirala gradnjo javnih najemnih stanovanj – od uvedbe nepremičninskega davka do prispevka podjetij v višini 10 tisoč evrov letno. Da bi zagotovili dva tisoč stanovanj letno, bi po navedbah državnega sekretarja Ploštajnerja potrebovali sistemski vir v višini med 100 in 150 milijonov evrov letno, plus dodatne denarne vire. Med temi Ploštajner našteva SID banko, občine, ki bi lahko ponudile zemljišča, ter denar iz podnebnega sklada.